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金九银十成色不足 逆周期怎样实现“精细化拿地”?

时间:2019-06-21

 

今年的金九银十已经落下帷幕。今年和去年的成绩有何不同?数据显示,无论是供应总量、成交价格还是活跃房企数量,今年金九银十与去年都相差甚远。然而,逆周期市场里,同样孕育机遇,有消息显示,个别“地主”愿意“放下身段”,主动配合商谈。房企应该如何把握这一时期,实现自己的“精细化”拿地?

供销总述

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2017年金九银十,大成都招拍挂市场共供应土地47宗,3801.64亩;成交46宗,358.16亩。成交楼面均价为6950元/㎡,溢价率为39.3%。

 

2018年金九银十,大成都招拍挂市场共供应土地23宗,1908.73亩,成交38宗,共计3447.87亩。成交楼面均价为2910元/㎡,溢价率仅为1.63%。

 

可以看出,虽然总的成交亩数差距不大,但去年和今年的金九银十,大成都成交楼面均价差距明显——同比下降58%,溢价也不突出,可以称得上一句“成色不足”。

区域情况

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具体分析成交区域:去年金九银十的招拍挂市场里,主城共成交979.88亩,今年同期却只有403.47亩。

那么今年的主战场转移到了哪里?数据显示,统计期内,远郊共成交1078.19亩,同比上期增长80.37%。邛崃、大邑、崇州是远郊的主力成交区域,拿地企业多为区域房企。

大房企尚可腾挪周转,规模较小的房企只能在大本营蓄力。

回过头来,今年金九银十,主城发生了什么?

 

以拍卖市场为例,统计期内,主城区共成交4宗371.51亩土地。成交面积最大的区域是高新区。而去年同一时刻,主城区共成交9宗949.13亩,成交最多的区域是高新区、武侯区。

对比两年情况,高新区表现依旧,不过价格“跳水”明显,由去年金九银十的10338元/㎡降至3220元/㎡,去年大热的“武侯新城”今年没有供应。成华、锦江区价格差距不大,较为稳定。

 

究其原因,高新区今年金九银十只成交一宗纯住宅用地, 且为人才公寓项目用地,严苛的条件限制,最终该地块被成都高投以底价拿下。

总的来说,成熟区域价值稳定,热门区域降温明显:去年崛起的武侯新城,目前还无条件兑现其真正价值。而这一市场现状,又反过来影响房企的拿地判断。

价格情况

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价格方面,今年金九银十各区域的成交均价全面“缩水”。主城均价只有5792元/㎡,同比下降42%。下降幅度最大的是天府新区,由去年的7169元/㎡,降到了2203元/㎡,降幅达到69%。统计期内,天府新区出让的宗地全为重大产业、产业配套住房用地,竞得者均为成都紫光,价格自然不突出。

开发房企

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哪些房企坚强活跃?

2018年金九银十,哪些房企仍然坚强活跃?答案是紫光、华润、高投。品牌房企仍然坚守在战场的只有华润和龙湖,不过两者“另辟蹊径”,分别活跃在产业、商业领域。

 

华润置地于10月25日拿下龙泉驿皇冠湖片区570.65亩土地(含拍卖与挂牌),耗资32.84亿元。出让文件中明确要求,拍卖出让的三宗地的配建项目工程建设费用分别不低于12.77亿、7.78亿、6.87亿,配建项目总计需要投入27.42亿元。

由此可知,淡季仍想称霸土地市场,除了“肌肉”,房企还需要其他“附加值”:华润近两年在体育产业,尤其是体育场馆运营方面不断发力,是其攻下一城的基础。

 

记忆里的2017年是怎样一番盛况呢:保利、佳兆业、金隅、金茂、新希望、中南、德商、万科……品牌房企身影活跃,金茂、万科、保利拿地价格都在万元/㎡以上。主城、近郊均价全面破万,市场沸腾不已。

 

去年的市场,大家进行着熟悉的肉搏,拿地与否主要基于成本与溢价的考量。而今年,受大环境影响,“精细化拿地”等口号摆上房企案头。“放缓节奏”、“谨慎拿地”、“降低成本”,房企需要在“猥琐发育”和“不拿就死”之间精细游走,走位能力受到进一步考验。

(来源:克尔瑞)

各大品牌房企如何走位?

保利截至11月在招拍挂市场拿了4宗地,分别位于金堂、天府新区、仁寿和新津——并未踏入主城与近郊。

万科动作较为积极,拿了9宗地,其中眉山5宗,怡心湖2宗,后者为重大产业项目用地。剩下一宗在高新新川,一宗在郫都犀浦,是万科理想城的补充。

新城控股表现突出,共拿地6宗,分别位于崇州、简阳、邛崃、眉山,同样不仅是过主城不入,连近郊也坚决不靠近。

恒大继续加持都江堰旅游项目。

哪些房企新进入?

2018年金九银十:

新进入房企:广州市时代企业地产投资有限公司

 

2018年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜显示,时代中国销售额为500.7亿元,销售面积为316.9万㎡。时代中国拿下的郫都45.64亩纯住宅用地,最终成交楼面地价5050元/㎡,考虑配建及建安费用,尚有微操空间。

 

2017年金九银十:

中南和金科4月入蓉,9、10月加码。

小结:


1、数据上全面遇冷。无论是供应总量、成交价格还是活跃房企数量,今年金九银十与去年表现相差甚远。


2、游戏已转换赛道,想要在新的赛场存活,只有让自己超越“一般人”。


3、更多房企整体投资节奏放缓、“促回款、稳现金”成为企业共识,房企在城市的选择上会“更聚焦、更精准”。

逆周期拿地

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市场环境变化,出让端,“地主”主动宣布配合,开发端,把握“逆周期拿地”的方法至关重要。

(逆周期市场 “地主”主动配合)

 

态度端:态度是端正的

TOP10房企中碧桂园、恒大、融创等房企明确表示放缓投资节奏、谨慎拿地。表现出了对未来市场的观望态度。

 

行动端:行动是果断的

放缓并不意味着“蜗居不出”。有精准眼光的房企正在逆周期拿地,扩大规模,为明年保驾护航。

 

方法端:方法是多样的

(1)精细操作:四五线城市骤冷,风险加大,进入应严格考察目标城市的收入水平、人口流入流出、安置政策进度等情况。

 

(2)精准选择:选择高货地比的土地。不拿有瑕疵与高溢价的土地,保障自身安全。

 

(3)精心发展:旅游地产、产业地产、城市更新项目,拓宽渠道多番尝试。同时,可以考虑联合拿地,尤其是新进入城市,可以充分利用合作企业已有的人才资源,快速建立队伍,实现品牌占位。

 

编辑 | Mola

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